ACHAT IMMOBILIER
15 questions dans cette rubrique
Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier au Maroc ?
2-4 mois (selon financement et complexité).
### Étapes principales
| Étape | Détail |
|---|---|
| 1. Recherche | Trouver le bien |
| 2. Vérifications | Titre foncier, situation |
| 3. Compromis | Avant-contrat + arrhes |
| 4. Financement | Crédit si nécessaire |
| 5. Acte de vente | Notaire ou Adoul |
| 6. Enregistrement | Impôts (4%) |
| 7. Inscription | Conservation foncière |
### Délai total
2-4 mois (selon financement et complexité).
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Comment vérifier la situation juridique d'un bien avant achat ?
Faire vérifier par un notaire avant de signer.
### Vérifications essentielles
| Vérification | Où |
|---|---|
| Titre foncier | Conservation foncière |
| Propriétaire actuel | Certificat de propriété |
| Hypothèques | Conservation foncière |
| Situation urbanistique | Commune/Agence urbaine |
| Charges copropriété | Syndic |
| Impôts | Perception |
### Certificat de propriété
| Contenu | Propriétaire, charges, hypothèques |
|---|---|
| Validité | < 1 mois recommandé |
| Coût | ~75 DH |
### Conseil
Faire vérifier par un notaire avant de signer.
Qu'est-ce que le compromis de vente ?
Avant-contrat engageant acheteur et vendeur. Ex : "sous réserve d'obtention du crédit" → protection acheteur.
### Définition
Avant-contrat engageant acheteur et vendeur.
### Contenu
| Élément | Obligatoire |
|---|---|
| Identité parties | ✅ |
| Description bien | ✅ |
| Prix | ✅ |
| Arrhes versées | ✅ |
| Date acte définitif | ✅ |
| Conditions suspensives | Recommandé |
### Arrhes
| Montant habituel | 10% du prix |
|---|---|
| Si acheteur se désiste | Arrhes perdues |
| Si vendeur se désiste | Rembourse le double |
### Condition suspensive
Ex : "sous réserve d'obtention du crédit" → protection acheteur.
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Qui peut rédiger l'acte de vente immobilière ?
Si crédit bancaire → Notaire obligatoire.
### Professionnels habilités
| Professionnel | Compétence |
|---|---|
| **Notaire** | Actes authentiques, crédit, étranger |
| **Adoul** | Actes adoulaires (Marocains) |
| **Avocat** | Actes sous seing privé (limité) |
### Notaire vs Adoul
| Critère | Notaire | Adoul |
|---|---|---|
| Coût | Plus cher | Moins cher |
| Crédit bancaire | Obligatoire | Non accepté |
| Étranger | Obligatoire | Non possible |
| Authentification | Directe | Via juge |
### Conseil
Si crédit bancaire → **Notaire obligatoire**.
Quels sont les frais d'acquisition immobilière ?
Voir détails.
Comment se passe l'enregistrement de l'acte de vente ?
Acte enregistré → preuve fiscale de la transaction.
### Procédure
| Qui | Le notaire/adoul généralement |
|---|---|
| Où | Direction des Impôts |
| Délai | 30 jours après signature |
| Coût | 4% du prix |
### Documents
| Document | Obligatoire |
|---|---|
| Acte de vente | ✅ Original |
| CIN parties | ✅ Copies |
| Attestation fiscale vendeur | ✅ |
### Résultat
Acte enregistré → preuve fiscale de la transaction.
Comment inscrire le bien à la Conservation Foncière ?
Nouveau titre foncier au nom de l'acheteur. 2-4 semaines après dépôt.
### Procédure
| Qui | Le notaire généralement |
|---|---|
| Où | ANCFCC (Conservation foncière) |
| Délai | 30 jours après enregistrement |
| Coût | 1,5% du prix |
### Documents
| Document | Obligatoire |
|---|---|
| Acte enregistré | ✅ |
| Certificat propriété ancien | ✅ |
| Quitus impôts | ✅ |
### Résultat
**Nouveau titre foncier** au nom de l'acheteur.
### Délai obtention titre
2-4 semaines après dépôt.
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Qu'est-ce que le titre foncier (TF) ?
Document officiel prouvant la propriété d'un bien immobilier. Moins sécurisé, basé sur possession et témoignages.
### Définition
Document officiel prouvant la **propriété** d'un bien immobilier.
### Caractéristiques
| Élément | Détail |
|---|---|
| Émetteur | Conservation Foncière |
| Contenu | Propriétaire, superficie, limites |
| Numéro | Unique et définitif |
| Force | Inattaquable (sauf fraude) |
### Avantages
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Sécurité | Propriété garantie par l'État |
| Crédit | Obligatoire pour hypothèque |
| Vente | Transaction sécurisée |
### Bien non titré (Melkia)
Moins sécurisé, basé sur possession et témoignages.
Quelle différence entre bien titré et bien en Melkia ?
Privilégier les biens titrés ou exiger l'immatriculation avant achat.
### Bien titré (immatriculé)
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Titre foncier | Oui |
| Conservation foncière | Inscrit |
| Sécurité | Maximale |
| Crédit bancaire | Possible |
| Vente | Facile |
### Bien en Melkia (non titré)
| Caractéristique | Détail |
|---|---|
| Titre foncier | Non |
| Preuve | Acte adoulaire + possession |
| Sécurité | Moindre (contestation possible) |
| Crédit bancaire | Difficile |
| Conseil | Faire immatriculer |
### Conseil
Privilégier les biens **titrés** ou exiger l'immatriculation avant achat.
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Peut-on acheter un bien immobilier sans crédit ?
Paiements échelonnés selon avancement travaux.
### Oui, paiement comptant
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Pas d'intérêts | Capital immobilisé |
| Négociation possible | Moins de liquidités |
| Procédure simple | Risque concentration patrimoine |
### Paiement échelonné (sans banque)
| Principe | Accord vendeur-acheteur |
|---|---|
| Risque | Moins sécurisé |
| Conseil | Contrat clair + garanties |
### VEFA (sur plan)
Paiements échelonnés selon avancement travaux.
Comment acheter un bien sur plan (VEFA) ?
Vérifier la caution bancaire du promoteur.
### VEFA = Vente en l'État Futur d'Achèvement
| Principe | Acheter avant construction |
|---|---|
| Loi | 44-00 encadre la VEFA |
### Protections légales
| Protection | Détail |
|---|---|
| Contrat préliminaire | Obligatoire |
| Caution bancaire | Garantit remboursement |
| Paiements échelonnés | Selon avancement |
| Délai de livraison | Contractuel |
| Pénalités de retard | Prévues |
### Échéancier type
| Étape | Paiement |
|---|---|
| Réservation | 5-10% |
| Fondations | 10-15% |
| Gros œuvre | 30-40% |
| Second œuvre | 20-25% |
| Livraison | Solde |
### Conseil
Vérifier la **caution bancaire** du promoteur.
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Comment vérifier la fiabilité d'un promoteur immobilier ?
- Pas de caution bancaire - Projets jamais terminés - Demande paiements hors contrat
### Vérifications
| Critère | Comment vérifier |
|---|---|
| RC | Registre du commerce |
| Projets antérieurs | Visiter, interroger acheteurs |
| Situation financière | Attestation bancaire |
| Autorisations | Permis de construire |
| Caution bancaire | Exiger copie |
| Réputation | Avis en ligne, bouche à oreille |
### Documents à exiger
| Document | Obligatoire |
|---|---|
| Permis de construire | ✅ |
| Titre foncier du terrain | ✅ |
| Caution bancaire | ✅ |
| Plans approuvés | ✅ |
### Red flags
- Pas de caution bancaire
- Projets jamais terminés
- Demande paiements hors contrat
Comment fonctionne le programme "Logement social" au Maroc ?
Voir détails.
Comment fonctionne le programme FOGARIM ?
Toutes les banques partenaires.
### FOGARIM = Fonds de Garantie pour Revenus Irréguliers et Modestes
| Cible | Revenus modestes/informels |
|---|---|
| Garantie | État garantit le crédit |
| Plafond | 800 000 DH |
### Conditions
| Critère | Requis |
|---|---|
| Première acquisition | ✅ |
| Usage habitation principale | ✅ |
| Revenu | < 2× SMIG |
### Avantages
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Pas d'apport | Ou apport réduit |
| Garantie État | Facilite le crédit |
| Taux avantageux | Selon banque |
### Où demander ?
Toutes les banques partenaires.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Maroc ?
Si achat via devises, revente et rapatriement possibles.
### Oui, avec quelques règles
| Type de bien | Autorisation |
|---|---|
| Appartement urbain | ✅ Libre |
| Villa urbaine | ✅ Libre |
| Terrain agricole | ❌ Interdit (sauf société) |
| Zone frontalière | ⚠️ Restrictions |
### Procédure
| Étape | Détail |
|---|---|
| Notaire | Obligatoire |
| Paiement | Via compte convertible |
| Change | Justificatifs bancaires |
### Rapatriement des fonds
Si achat via devises, revente et rapatriement possibles.
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